Art.1669 c.c. Rovina e difetti di cose immobili
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta [c.c. 2053; c.p. 676].
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia [c.c. 2946].
Partendo da una recente sentenza del foro felsineo, soffermiamo l’attenzione sulla norma di cui all’art.1669 c.c.
Trib. Bologna Sez. II, Sent., 20-06-2011
"L'oggetto della garanzia di buona esecuzione cui è tenuto l'appaltatore di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata secondo quanto previsto dall'art. 1669 c.c., è norma applicabile, per consolidata giurisprudenza, anche nei confronti del costruttore - venditore (per tutte: Cass. n. 4622/2002; n. 8187/2000; n. 3146/1998; n. 9853/1998).
I gravi difetti dell'opera tali da costituire l’oggetto della garanzia di cui all’art. 1669 c.c, ricorrono anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore. Difetti nei quali va dunque sicuramente compreso quello in esame ove si consideri che il distacco, sollevamento e conseguente pericolo di rottura (già verificatasi, sia pure in parte, al momento dell'accertamento peritale) ha riguardato la quasi totalità della pavimentazione in ceramica della zona giorno (camera da pranzo, cucina, soggiorno, disimpegno, bagno di servizio, bagno principale e relativo disimpegno - sul tema: Cass. n. 11740/2003; n. 117/2000; n. 4692/1999; con riferimento specifico ai vizi del pavimento: Cass. n. 8149/2004).
La disciplina in questione sebbene prevista in tema di appalto, secondo il costante indirizzo della giurisprudenza di merito e di legittimità, trova altresì applicazione in caso di acquisto di privato dal venditore-costruttore dell’immobile medesimo.
La denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta anche dagli acquirenti dell'immobile, in base al principio che le disposizioni di cui all'art. 1669 c.c. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione e configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale, con la conseguenza che la relativa azione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, è data non solo al committente e suoi aventi causa nei confronti dell'appaltatore, ma anche all'acquirente nei confronti del costruttore venditore.(Cass. civ., Sez. II, sent. n. 4622 del 29-03-2002)
Questa norma sancisce una forma di responsabilità extracontrattuale e si pone in un rapporto di specialità rispetto al principio generale del neminem laedere, comportando una presunzione di responsabilità in capo al costruttore, di cui non andrà provata la colpa. Rimarrà esperibile l’azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. ogniqualvolta la rovina totale o parziale, o il pericolo di essa o i gravi difetti si manifestino oltre il decennio dalla realizzazione dell’immobile.
In tema di responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti dell'opera, sono ammissibili, rispetto al medesimo evento, sia l'azione prevista dall'art. 1669 cod. civ., che l'azione contemplata dall'art. 2043 cod. civ., norma generale sulla responsabilità per fatto illecito. L'azione ex art. 1669 cod. civ. si pone in rapporto di specialità rispetto alla seconda, risultando questa esperibile quando in concreto la prima non lo sia, perciò anche nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera. Pertanto, poiché nell'ipotesi di esperimento dell'azione ex art. 2043 cod. civ. non opera il regime probatorio speciale di presunzione della responsabilità del costruttore, in tale caso, spetta a colui che agisce provare tutti gli elementi richiesti dalla norma generale, e, in particolare, anche la colpa del costruttore. (Cass. Civ. Sez. I, sent. n. 8520 del 12-04-2006)
La norma di cui all’art. 1669 c.c. offre altresì una tutela parallela a quella generale e di natura contrattuale di garanzia per vizi prevista per ogni tipologia di compravendita ex artt. 1490 e seguenti c.c.. Tuttavia rispetto a detta disciplina il regime previsto dall’art. 1669 c.c. può presentarsi maggiormente vantaggioso soprattutto con riferimento al termine di decadenza annuale ivi previsto per la denuncia del vizio, a fronte di quello di otto giorni statuito con riguardo alla garanzia per vizi ex art. 1495 c.c.
Nella pronuncia del Tribunale di Bologna quivi riportata, d’altro canto, sembrano allargarsi le maglie di applicazione di detta tutela, non solo dal punto di vista della legittimazione attiva e passiva (rapporto acquirente – costruttore/venditore) ma anche con riguardo alla natura dei vizi lamentati; comprendendo il “grave difetto di costruzione” “qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore”.
Ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 cod. civ., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e sulla funzionalità dell'"opus", ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa o impediscono che questa fornisca l'utilità cui è destinata, come il crollo o il disfacimento del rivestimento esterno dell'edificio.
(Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 6585 del 11-11-1986)
Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati. (Principio affermato dalla Suprema Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita).
(Cass. civ., Sez. II, sent. n. 8140 del 28-04-2004) .
Proproniamo altresì formula di atto di citazione ex art.1669 c.c con richiesta di risarcimento del danno, proposta dall’acquirente di immobile nei confronti del costruttore-venditore.
