In tema di locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, l’irregolarità amministrativa dell’immobile dovuta alla mancanza di autorizzazioni o concessioni costituisce inadempimento del locatore, e, come tale, legittima il conduttore alla risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c..
Questo è l’indirizzo formatosi nella giurisprudenza di legittimità (da ultimo Cass. Civ. Sez. III, 7 giugno 2011, n.12286) non senza, tuttavia, lasciare alcune rilevanti questioni aperte, che, in questa sede ci limitiamo a sollevare:
Il conduttore che accetti consapevolmente la locazione di un immobile pur sapendolo privo di detti requisiti amministrativi, certamente non potrà chiedere la risoluzione del contratto, avendo accettato consapevolmente detta situazione.
- Ma quid juris se nel corso del contratto interviene un provvedimento definitivo di diniego dell’autorizzazione amministrativa?
- La consapevolezza dell’assenza delle autorizzazioni comporta accettazione dell’irregolarità temporanea o anche assunzione del rischio di insanabilità definitiva? Ossia il conduttore che ha accettato e usato l’immobile per l'uso pattuito pur conoscendo l’assenza dei requisiti amministrativi richiesti, potrà richiedere la risoluzione del contratto a seguito dell’intervenuto diniego definitivo delle concessioni amministrative?
- Che rilevanza assume il concreto utilizzo del bene secondo l’uso pattuito nel contratto di locazione rispetto all’assenza delle autorizzazioni o al loro definitivo diniego?
Passiamo in rassegna la più recente giurisprudenza di legittimità che, tuttavia, sembra non offrire una risposta organica ai quesiti sin qui posti.
Cass. Civ. Sez. III, 7 giugno 2011, n. 12286
Nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata; né assume rilievo il fatto che il locatore - riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento - abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo .
Cass. civ. Sez. III, 25 maggio 2010, n. 12708
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.
Cass. civ. Sez. III, 21 gennaio 2011, n. 1398
In tema di rapporto locatizio, non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ. quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile locato (nella specie, commerciale e non artigianale) al momento in cui al contratto venne data attuazione (nella specie, come desunto dalla clausola contrattuale relativa al divieto di mutamento della destinazione originaria) e, quindi, anche della inidoneità dell'immobile a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione dell'immobile stesso come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione. In tal caso, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dell'immobile locato non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta.
Cass. civ. Sez. III, 11 aprile 2006, n. 8409
In tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe - salvo patto contrario - sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici - richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere "abitato" e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche -, la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto o per "aliud pro alio", bensì una situazione d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno
